01

すべては投資法人の成長のために

入社後は資産投資部に配属され、収益不動産の取得業務を担当しています。仲介業者さんや売主さんから紹介された物件情報をもとに収益性の分析と価格査定をし、詳細な物件調査を行った上で売買契約を結んで決済、最後に運用部に引き継ぐところまでが一連の流れです。当社では3つの投資法人を運用しており、そのすべての不動産の取得をこの資産投資部で行います。そのため、住宅、オフィス、商業に加えてホテルや物流など、多種多様なアセットを取り扱うことが特徴ですね。また、物件の価格査定や調査においては、各投資法人の特性をベースにした、立地、築年数、徒歩分数、利回りなどの検討や、建物が法律通りに建築されているかなどの確認が欠かせません。
投資法人を成長させていくためには、大まかに「内部成長」「外部成長」という2つのパターンがあり、私の業務は「外部成長」にあたります。まず、「内部成長」は、既存物件の賃料の値上げやコストカット、さらには低金利で資金調達することで収益を上げる手段です。もう一つの「外部成長」は、シンプルに収益物件数を増やし、収益を上げていく手段となります。私たちは一件につきおよそ数千万から数億円の収益が見込める物件を取得していくため、その分投資法人への貢献度は高いです。その一方で、金額の大きさや、決済日までの限られた時間の中で課題をクリアしていくプレッシャーも。だからこそ、これらすべてを乗り越えて無事に物件を取得できた時は、解放感に浸れるとともに大きな達成感がありますね。

02

異なる立場を理解し、
同じ着地点へ導く

物件情報は、大手不動産流通会社さんや信託銀行さん、また売主さんから直接いただくことが多く、毎日様々な情報が入って来ますので整理するのは大変です。そのため、効率的に情報を提供・共有してもらうためのアピールを心掛けています。仲介業者さんたちも仕事ですから、「買ってくれそうだな」という方々に物件を紹介するんですね。日頃から「私たちはこういう物件を買います」と存在感を出すことで、当社を思い出していただける頻度も上がると思うので、今どんな物件を求めているのか最新情報を伝えるようにしています。
物件情報の取得において仲介業者さんや売主さんと関係性を築く一方で、その後の決済までについても、各企業の担当者との関係性が重要です。最もシンプルな不動産賃貸業であれば、貸主と借主という一対一のやりとりで終わるのですが、REITという仕組みの場合、信託銀行さんやプロパティ・マネジメント会社さんなども含めて3〜5社ほど関わってきます。関係者が多くなればなるほどイレギュラーなことも起こりやすいですし、各会社の立場や背景などを理解しておかなければなりません。それらすべてを踏まえた上で、投資法人として絶対に損をしない最終的な落とし所を見つけ、調整しなければならないことが、この仕事の一番の難しさですね。そのため、早い段階で具体的なゴールまでのストーリーを描き、素早い不明点の解消や、情報を出すタイミングを常に意識しています。

03

利益追求とともに、
社会課題にも立ち向かう

私たち資産投資部の最大の使命は“投資家の利益向上”にあり、物件を仕入れることで得られる利益はもちろんのこと、その後の運用も非常に重要です。そのため、「購入後、どのように運用していくか」もしくは「どんな問題が起こりそうか」といった多角的な視点から物事を判断する力が求められることも、この仕事の大変さだと思いますね。
その中で大切にしているのは想像力です。これまでのトラブル事例を把握しておき、近しいものから派生して想像したり、また運用部の担当者から指摘を受けそうだなと予測したりすることで、トラブルやリスクを未然に防止できると考えています。また、それでもわからない時は担当部署の方々に直接意見をもらうことで、購入時のポイントを押さえるとともに次に活かせる知識を吸収しています。
こうした理由から知識を拡大していくためにも、将来的には運用業務に携わりたいですね。加えて、完全にフィールドの異なる東急不動産キャピタル・マネジメントでの運用にも興味があります。大変さはあると思いますが、全く別の会社に転職するわけではないですし、兄弟会社という安心感のもと働けるので、そこでより幅広い知識を身につけていきたいです。また、これからの不動産業界では「建築物の築古化」や「サスティナブルな不動産利用のあり方」などが課題として浮上してくると思います。REIT・ファンド業界としてこうした課題への対処にも貢献していくことで当社の存在意義も高められるでしょうから、これまでの経験を活かしながら、新しい取り組みにも目を向けていければと思います。