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- 東急不動産リート・マネジメント仕事紹介
３つの投資法人を束ねる
東急不動産リート・マネジメント
東急不動産リート・マネジメントの仕事内容は、部署ごとの違いだけではなく、
運用本部内に存在する「アクティビア・プロパティーズ投資法人」、「ブローディア・プライベート投資法人」、
「コンフォリア・レジデンシャル投資法人」の3つの投資法人ごとにも異なります。
ここでは、各部署や外部との関連性について図式化するとともに、
資産運用に携わる主な4つの部署と３つの投資法人の特徴について、詳しくご紹介します。
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資産運用部
運用全体を見渡し、
指揮する司令官
資産運用部では、投資家利益の追求を目指して収益不動産の運用を行っています。不動産から得られる賃料収入などの収入を大きくできるよう、日々のテナントリーシング戦略を計画・実行する一方で、建物修繕費用などの支出に関しては、効率的な削減に向けた取り組みを進めるなど、幅広い領域をカバーしています。
当社が運用している不動産は原則すべて、「投資法人」が実質的に所有している形で、その「投資法人」は一般的な株式会社と似た性質をもっています。そのため、「不動産の運用」だけを行っているのではなく、実際は会社全体の運営戦略を計画し、それを実行に移すといった根本に携わる業務を担っているのです。こうした環境があるからこそ、幅広い業務に従事することができます。例えば、不動産管理業務を委託しているプロパティマネジメント会社と協力し、テナント募集戦略や建物の工事計画について考えることもあれば、保有不動産全体の予算作成・予実管理を行い、自分たちが運用している物件全体でどれくらいの運用利回りを達成できそうか、といった投資家向けの運用戦略を策定することもあります。これらの業務から培われる能力は、不動産の管理運営に関する細かな実務面はもちろん、会計や各種法律、建築周りの知識など様々なものがあるため、そのすべてが自身のスキルアップにつながることが醍醐味です。
資産運用部における各投資法人の特徴
アクティビア・プロパティーズ投資法人
アクティビア運用本部では、主に都心やターミナル立地の商業施設及び東京のオフィスの運用を行っています。東急プラザ表参道原宿やデックス東京ビーチ、汐留ビルディングといった、多くの人が知る物件の運用に携わることができるのが魅力です。「選ばれるREIT」となるべく、ソフト、ハード面での運用資産のクオリティにこだわり、社内外の関係者と協業して常にトップクラスの運用を目指していくところに面白みとやりがいがあります。
コンフォリア・レジデンシャル投資法人
コンフォリア運用本部では、主に賃貸住宅の運用を行っています。不動産の中でも、最も多くの人にとって身近な存在である賃貸住宅の運用戦略を、「運用会社のテナント目線」をもってして、自ら運用できることが最大の魅力です。また、「もし自分ならこんな賃貸住宅に住みたい」、「こんな設備があったら魅力的だろう」といった意思や想いを、自身の担当物件において実現できるところにも面白さがあります。一方で、テナントに住まう方々の日々の生活を担っていることから、責任も非常に大きいですが、身近な存在だからこそのやりがいを感じられる仕事です。
ブローディア・プライベート投資法人
ブローディア運用本部では、オフィスビル・商業施設・レジデンス・ホテル・物流施設といった幅広いアセットタイプの運用を行っています。扱う投資エリアは、東京圏を中心としながらも、中部圏・関西圏といった全国の主要都市まで広範囲にわたり、こうした領域の広い物件運用に携われることが、この仕事の大きな魅力です。また、扱うアセットの幅広さに伴い、物件の修繕計画やリーシング計画の策定も多岐にわたります。だからこそ得られる知識は多く、そんな環境が各担当者のさらなる成長へと繋がっています。
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運用戦略部
投資家を支え、ともに走る伴走者
運用戦略部では、ファンド全体の運用計画策定や投資戦略などの立案に加え、投資家IRや情報開示をはじめとする投資家への対応などの幅広い業務を行っています。特に、投資家との信頼関係の構築に注力しており、投資法人に関する適切な情報開示に努めています。
投資家から信頼を獲得するためには、財務状況や業績、マーケット状況、加えて様々なニュースなど、投資家が必要とする情報をわかりやすく迅速に、そして公正に情報開示していくことが重要です。またIR業務では、投資家と直接対話する機会が数多くあり、開示した情報をどのように表現すれば、投資家の方々に企業価値を正しく評価してもらえるのかを日々追求しています。
具体的には、IR活動の方針策定やフィードバック、決算開示資料やプレスリリースなどの作成、投資法人WEBサイトの管理、投資家向け決算説明会の運営や個人投資家向けセミナーへの参加、さらには、機関投資家やアナリストとの面談・問い合わせ対応、ESGに関する情報開示などを行っています。決算IRだけに留まらず、投資法人の成長に不可欠な物件取得の実行のために、投資家から資金を調達する公募増資も行っています。銀行や証券会社、格付会社等の専門家の方々と協働で業務を進めなければならないため、難易度は高いですが、その分非常にやりがいがあります。
運用戦略部における各投資法人の特徴
アクティビア・プロパティーズ投資法人
都心、ターミナル立地の商業施設及び東京のオフィスを重点投資対象とするアクティビア・プロパティーズ投資法人では、上場以降7度の公募増資を行い、そのすべてが海外募集を含むグローバル・オファリングです（2021年8月31日時点）。国内・海外両方の市場環境と投資家動向を注視しながら、「選ばれるREIT」になるため投資家に何をどうアピールするのか、戦略を構築していくことが戦略部業務の難しさであり楽しいところです。
コンフォリア・レジデンシャル投資法人
住宅系リートであるコンフォリア・レジデンシャル投資法人では、8年連続で公募増資による資金調達を行っています。具体的には、2021年3月末時点での運用資産は140物件、資産規模は2,615億円となっており、今後もスポンサーパイプラインを活用しながら継続した成長を目指しています。このような一般の事業会社ではなかなか経験することのできない大規模な公募増資を、数多く経験することができるため、自らの挑戦次第で大きな成長を遂げることができる部署となっています。
ブローディア・プライベート投資法人
私募リートの市場規模は、投資家からの旺盛な投資需要を背景に、急速に拡大していて、今後も成長が見込まれます。ブローディア・プライベート投資法人においても、投資家から資金を調達し、物件を取得する増資を毎年行っており、継続的に資産規模を拡大しています。こうした成長途上の環境下において、市場発展の一役を担っていることを実感しながら業務に携われることが魅力の一つです。また、私募リートの投資家は、一般的に長期安定運用を求める傾向が強く、ブローディア・プライベート投資法人においても運用開始時から投資いただいている投資家の方々が多くいらっしゃいます。そのため、投資価値の最大化を図るための戦略立案や運用推進によって、投資家の方々との長期的なリレーションが生まれていくことも、この仕事の醍醐味です。
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環境技術部
不動産価値を守り、
磨き続ける先導者
東急不動産リート・マネジメントが運用するアクティビア、ブローディア、コンフォリアの各投資法人の投資対象は、オフィスビル・商業施設・賃貸住宅・ホテル・物流施設など多岐にわたります。そうした中、環境技術部では、築年数が異なる各々のアセットタイプに応じて、適切なタイミング、仕様、金額で修繕・更新工事をマネジメントしながら、各投資法人の資産価値の維持向上に貢献しています。
主に担当しているのは、工事の計画から完了までの技術的なマネジメント業務です。具体的には、外壁修繕や屋上防水修繕などの大規模修繕工事や、空調衛生設備、搬送設備他建物全般に関わる諸設備の大規模な修繕・更新工事などのマネジメントを、プロパティマネジメント会社の協力を得ながら、アセットマネジメント会社としての立場で行っています。
また、ESG投資を積極的に推進している各投資法人を技術面からサポートすることで、社会的要請と投資主価値向上の双方に寄与しています。加えて、資産運用における維持保全コストの管理の重要性は、年々増加する一方です。そうした背景のもと、少人数ながらも専門知識と経験を有した技術者たちが相互に助け合いながら、その能力を至るところで発揮し活躍し続けています。
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資産投資部
資産全般の知識を有し、
駆使する開拓者
資産投資部では、主に投資法人に組み入れる収益不動産の取得業務を行っています。投資家の利益向上に資する物件売買情報収集（ソーシング）から、収益性分析を踏まえた不動産評価（バリュエーション）、投資リスクの調査（デューデリジェンス）、関係当事者との契約交渉（ドキュメンテーション）、社内手続き履行と不動産の決済引渡し（クロージング）までを一貫して行っていることに加え、投資法人が運用不動産を売却する際には、その売却業務も行っています。
当部署は投資法人の外部成長を一手に担っており、新たな資産を適正な価格で投資法人に組み入れることによって、投資家の利益向上を目指しています。不動産の知識だけでなく、建築、法務、会計、税務、金融など幅広い知識が求められ、さらには、多数の関係者を取りまとめながら数億から百億円を超える額の投資を行います。そのため責任は重大ですが、その分達成感も大きく味わうことができる仕事です。
また、当社ならではのやりがいとして、3つの投資法人の不動産取得業務を一元的に行っているため、幅広いアセットタイプの取得業務を経験することができます。加えて、スポンサーが大手総合デベロッパーの東急不動産であり、外部からの取得だけでなく、東急不動産の物件拠出やウェアハウジング機能の活用による物件取得もできることから、継続的で多様な物件取得業務の経験を身につけられることも特徴です。